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房地产，绝地反击？绝地疯狂？ 2009-08-21

标签：殷俊危机管理公共危机风险管理金融危机

房地产，绝地反击？绝地疯狂？

房价又爆涨了！！！

北京多个楼盘目前的公开售价已经涨至历史最高。多数楼盘一季度到6月份的涨幅超过20%。

　　上海、杭州、成都，一、二、三线城市接连出现排队购房的现象，长春城东竟然出现了冒雨排号的情景，似乎让人恍然间又回到了火爆的2007年。

　　很多城市房价明显快速上涨，其中部分楼盘甚至创下了2007年1月以来新高。

　　国家统计局数据显示,2009年1～5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。而销售金额达到了11389亿元，同比增长高达45.3%。

　　中房上海指数办公室发布最新月度报告显示，5月中房上海住宅价格指数为1325点，较3月上升15点，涨幅为1.2%，与去年同期相比则上涨4.4%。今年以来，上海新房的价格涨幅也是逐月放大的。

　　热销、上涨、通胀越来越蛊惑着潜在购房者的心理。

　　西班牙对外银行和中信银行联合发布的《中国房地产观察》报告称，北京、上海和深圳的房价目前比均衡价格分别高估16%、18%和20%。

　　既然是高估，那这个高估的源头在哪里，为什么房价会出现高估的局面?

　　难道这个高估是经济回暖的代价？是救市政策的制定者期待看到的结果？

央行公布的统计数据显示，2009 5月份人民币贷款增加6645亿元，其中，居民户贷款增加1876亿元，这个数字的增加应与居民通过按揭贷款购房增加相关。某国有商业银行1-5月份新增个人贷款900亿元，其中95%以上属于个人住房抵押贷款。

　　数量巨大的按揭贷款成为了救市政策最大的受惠者。

“地王”再现！！！

2009年6月25日下午，众多地产大鳄齐聚北京市国土资源局二楼，空调加大功力的冷却着大厅的空气，有点缺氧且充满杀气。下午3时许，共有9块土地挂牌报价结束，其中6块地转为拍卖竞价。进行4场拍卖，经两个多小时282轮血拼竞价激战，最终，北京祁连房地产公司以17.4亿竞得底价仅为7.81亿的通州区九棵树大街地块，溢价223%。与此同时，该公司再次回枪铩羽，以1.88亿竞得底价为9540万的通州区永顺镇杨庄路地块，溢价197%，成为本次竞拍最威风的“地大王”。

北京金隅嘉业开发公司以3.06亿竞得昌平新城东沙河西岸，底价为1.43亿，溢价214%；北京腾龙嘉华房地产公司以1.31亿竞得平谷区王辛庄镇居住项目，底价为6536万，溢价200%。未进行拍卖的其他3块地中，顺义区仁和镇商业金融用地和大兴区瀛海镇改造项目，由歌华有线等2家公司以底价1837万和1.89亿成交，另一块大兴区康庄限价房项目用地则由首开仁信置业以最高挂牌价6.4亿竞得。

当日竞拍成交7块地，成交金额高达32亿，总体溢价超过200%，开发商疯狂竞拍，近乎癫狂，这是北京土地交易最“震惊”的一天。4块地中，通州区九棵树大街以超过底价近10亿成交，折合楼面价格约6265元每平方米，相当于目前通州平均房价水平，再次上演“面粉比面包贵”的把戏。华远、富力、金地、首创、绿地、华润等知名房企参与竞拍，华远举牌一次，其他都做了“缩头乌龟”，均是心有余而力不足的全部向隅。只闻到土地的味，却嚼不着土地的香，兴致而来，扫兴而归。

房地产市场深度调整的阵痛还未完全抚平，开发商疯狂争夺土地的一幕，却再度重现了。2009年6月16日，北京市土地整理储备中心（下称土地储备中心）重新推出临近东四环路的广渠路15号地块，挂牌竞价。这块一年半前遭遇流标的黄金地块，被很多业内人士看做北京土地市场的风向标，引来多家地产商环伺。两年前，在土地市场最疯狂的时候，这块土地在入市前便被诩以“未来新地王”的称号——预示其将再创北京地价新高。但房地产市场急转直下，这块土地最终无人问津：2008年1月，广渠路15号地公开招标，因竞标开发商达不到规则所必须的三家以上，遭遇流标。

5月21日，广为聚焦的广渠门外10号地经过89轮竞标，富力地产最终以10.22亿元的天价收为囊中，彻底激活了北京土地的疯狂。

5月5-21日短短的17天，北京土地成功交易16宗，交易金额达到43.8484亿元，是今年前四个月交易总额的1.5倍。政府最担心的遭遇土地出让流拍的尴尬，经过17天分批分量的牛刀小试，拍地终于试水成功，并成为点燃北京房价高涨的导火索。经过一年沉寂后，北京土地回暖迅速引发全国土地的热市，地王频频出现。一不做、二不休，政府眼看着开发商拿地的热情日益高涨，打铁还需趁热。干脆将9块土地密集投放，最终，引发6月25日下午32亿元“拍地”的激烈征战。

全中国人都在关注北京“6-25竞拍”时刻，如此密集投放“土地”重型炸弹，真正的用意是引发全民的“眼球”聚焦。以“保八”经济增长为幌子，政府大发拍地的“洋财”。广渠门外10号地拍地后房价暴涨已成铁一般的事实，疯狂拍地是假，明目张胆的意想推高北京的房价是真。北京的房价从此再无宁日，每天都是无情的将房价放在烤炉上烘烤，将会一天比一天高涨，北京的房价，将面临继07年后的再一次疯涨。

　　而面对这些，我们该做怎样的思考！

针对目前北京楼市的高价，很多业内人士都表示担忧。SOHO中国董事长潘石屹表示，土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争。潘石屹说，“我们已经看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。”

中原地产华北区域总经理李文杰则表示，“我们最近看到的实际是房价持续在涨，但是租金却持续下降，房价已经要涨回2007年的水平，但是租金却比最高时下降了20%-30%，背离情况越来越严重，现在购买房产出租的租金净收益不足4%，换句话说，楼市泡沫已经再现。”

这几年，中国的房价翻番上涨，高处不胜寒的房价让普通老百姓望房兴叹，房市出现大量泡沫，泡沫越来越多，一旦破裂，即使不会出现美国的次贷危机，但也会对中国经济造成致命创伤。中国政府开始通过打出加息、提高二套首付比例等重型组合拳，抑制中国房价的快速上涨，以实现中国房价的理性回落。

但 2008年，金融危机肆虐，中国经济也受牵连，如果此时再实施财政货币紧缩政策，中国经济有可能陷入衰退的困境。由此，中国政府陷入两难境地，如果继续开降温药，伤经济；若开“加温药”，伤民。鱼和熊掌不能兼得，从大局出发，政府不得不实施宽松的货币政策。虽然本意不是为给房地产商撑保护伞，但不反对其实就是支持，何况很多政策如降息、刺激消费等政策，还是无意中为房地产提供了活下来甚至继续保持高房价的空间。事实上，中央政府无奈地被地方政府和房地产商绑架了，在中央政府的阳光政策下，房价又开始灿烂起来。之前，中央政府的宏观调控政策就没有挤干房市里的泡沫。

　　假按揭犹如一条神龙见首不见尾，银行贷款打着暗合宽松货币政策的旗号又一次开始钻政策的空子，第一套房、第二套房、甚至第三十五套房都是优惠政策的受惠者，鼓励炒房，潜规则又开始了狂飙之旅，银行疯狂了，捆绑在一起的地产商、地方官、银行家又开始联手上演一场不用再经过彩排就已经默契无比的大戏。

前段时间，审计署统一组织对中国工商银行、中国建设银行、中国中信集团公司、中国银行、交通银行和招商银行2008年度情况的审计和调查后发现，六家银行对基层分支机构的管理仍然存在薄弱环节，一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款已查出215亿元之巨!

　　本来紧锣密鼓的房地产市场宏观调控、紧缩银根又一次被打乱了，而这一次的金融危机就成了砸在地产商头上的大馅儿饼。是的，通胀的预期更强了，世界性通胀的预期正在席卷全球，注入流动性、流动性、还是流动性，在救市政策一波又一波的鼓舞下，地产商紧锣密鼓开始浓妆艳抹起来——

　　救市没有错、宽松的货币政策没有错，但问题是四万亿的救市钱有多少是通过“假按揭”和“虚假贷款”流入地产商的腰包呢？钱到腰包有三个重要关联方——银行、地产商和地方政府。地产商与地方政府有利益上的联系：地方政府得到了有效的GDP，当然也有实实在在的真金白银，开发商得到了巨额利润。银行上有救市放贷政策挡箭牌，下有地方政府大力支持，与房地产商称兄道弟也就可想而知。而就是这三方血肉之情让金融危机这个砖头在半空中演变为馅饼! 救市救市，房产商顺理成章成为救市政策获益的大户。这三方利益天然的血脉联系是推动房价上涨的源头。

既然地球人都知道，地方政府、银行、地产商是一条船上的朋友，这层利益关系似乎又很难打破，那该怎么样才能使房价回落到合理的价格呢？

停止放贷和发展保障性住房！

停止放贷会立刻使银行脱离和房地产商的联系，房地产商没有了杠杆，也就没法再呼风唤雨，做局忽悠。但是，这可能吗？住房贷款是商业银行的衣食父母，对于银行来说现在的真实状况是宁愿给个人发放房贷，也不愿给中小企业放贷款。地方政府呢，出让土地得到的财政占地方财政的三分之一左右，无疑也是一个支柱。这三方都得不到好处，谁会这样做呢？

事实上，除了买不起房的人，没人想真正让房价下降，这才是房价降不下来的真正原因。

让我们回想一下2003年开始升温的房价,2004年开始的宏观调控，从那个时候起，无论是国八条还是国六条、国十条，我们所看到的就是越调控越猛涨的房价，为什么是这样？答案很简单，93年市场的需求是虚的，现在市场的需求是实的。93年海南地产虚大于实，虚的纯靠炒作所以一管就死；实的呢，大家实实在在房地产市场化有购房需求了，越管供给越小，价格可想而知。所以，对房价进行宏观调控不是最好的选择。

香港地价高,房价高，贫富差距也不小，但居者有其屋,商品的归商品，保障的归保障。香港的房价是什么概念呢，一人刚刚在香港买了房，一平方英尺是一万二千港币，大概合十万人民币一平米，还是中等水平。当然香港工资比内地高，他们的收入房价比也会高于内地，但是他们当地配套良好的廉租房竟然占香港居民房屋总量高达三分之一，被当地人称为“公屋”，居住着多达200万港人。公屋租金每户月付1000元左右，根据面积人口收入状况进行调整，并配有严格的审查制度。看到这样的房子，起码我会感觉到生活在这样的城市，我是有安全感的，即使有一次又一次的金融危机，我也不会担心自己无家可归或被迫一定要承受不可承受之房价的重压。

保障性住房，并且是与时俱进配套良好的小户型廉租房一定会成为制衡嚣张房价的一竿利器，力挺廉租房建设，监督廉租房建设的每一个举动都会让地产商害怕！廉租房是医治房价这个病人现阶段最好的药方。真正做到让商品的归商品,保障的归保障!